2023 werden die Baufertigstellungen in Deutschland um 16,9% fallen. Die Baugenehmigungen fallen aufgrund steigender Zinsen und hoher Inflation gar um 32,0% und machen eine Erholung 2024 unmöglich. Wie die aktuelle Geomarketingstudie Wohnbau von InterConnection allerdings zeigt, sind die regionalen Unterschiede in Deutschland gewaltig und es gibt auch Lichtblicke.

Insgesamt lag die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen 2022 in Deutschland bei 258.794 Wohnungen, wie die Regionalstudie von Interconnection zeigt, die den Wohnungsbau auf Kreisebene analysiert. 2023 wird diese Zahl auf rund 215.069 zurückgehen. Insgesamt wird in den vier Bundesländern mit dem größten Wohnungsbauvolumen nämlich Bayern, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Niedersachsen ein Rückgang des Baumarktes von 18,4 % zu verzeichnen sein, der über dem Deutschlandschnitt liegt. Nur in den Bundesländern Brandenburg und Thüringen werden 2023 mehr Wohnungen fertiggestellt als ein Jahr zuvor (+7,1% bzw. +4,7%). Allerdings deuten diese Zunahme eher auf eine Verzögerung bei der Umsetzung von Bauprojekten hin,  als auf eine dynamische Entwicklung des Bausektors. So wurden in Brandenburg im Zeitraum 2018-2022 mehr als 30 % der Baugenehmigungen nicht umgesetzt und diese erwachen jetzt zum Leben. Die positive Tendenz in Thüringen ist nur ein kurzer Lichtblick: Thüringen wird im Jahr 2023 mit über 50% den stärksten Rückgang bei der Zahl der Baugenehmigungen verzeichnen. In diesem dünn besiedelten Gebiet stehen viele Wohnungen leer. Im Wohnbausektor von Thüringen liegt der Schwerpunkt eher darauf, vorhandene Wohnungen umzubauen und zu sanieren.

Gewinner und Verlierer

Der Kreis mit dem größten Wachstum im Wohnungsbau auf Kreisniveau mit 511,4% ist Ansbach. Die Erklärung dafür ist einfach: 2022 war das unproduktivste Jahr bei der Ausführung von Wohnbauprojekten im Zeitraum 2018-2022; nur 6 % der für das Jahr geplanten Bauprojekte wurden verwirklicht. Damit wurde 2023 zu einem Jahr vermeintlich beispiellosen Wachstums für kreisefreie Stadt Ansbach. Einen ähnlichen Grund für den Anstieg der Baufertigstellungen gibt es auch bei den anderen beiden „Spitzenreitern“ (siehe Chart), allerdings aus Niedersachsen und Hessen. D. h. hinter vielen vermeintlichen Wachstumsinseln, liegen verzögerte Bauprojekte, die aufgrund der steigenden Kosten rasch realisiert wurden. Regensburg, das in den Jahren 2020 bis 2022 bei der Fertigstellung von Bauprojekten besonders erfolgreich war, befand sich im Krisenjahr 2023 an der Spitze des Rückgangs der Zahl fertiggestellter Wohneinheiten von 64,6%.  Die Realisierungsrate genehmigter Wohngebäude ist in Regensburg im Jahr 2023 mit 99% kaum steigerbar. Gleiches gilt für Coburg, die auch im Jahr 2023 die Situation im Wohnungsbau des Bundeslandes deutlich widerspiegelte. Der nächste Spitzenreiter im Baurückgang, Oldenburg , wies erst 2022 eine beispiellos hohe Fertigstellungsrate von 94 % auf und kehrte 2023 mit dem Fertigstellungenrückgang von 63,7% zu seinen Durchschnittswerten zurück.

Mehrgeschossiger Wohnbau auf dem Vormarsch

In Deutschland ist ein klarer Trend zum mehrgeschossigen Bauen erkennbar. Im Jahr 2023 werden 63,6% aller Fertigstellungen im mehrgeschossigen Wohnbau erfolgen.  Berlin, Hamburg, Bremen, Hessen, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen weisen im Jahr 2023 eine höhere Quote für den mehrgeschossigen Wohnbau als Gesamtdeutschland. Diese sechs Bundesländer stehen auch 53% aller Baufertigstellungen von Mehrfamilienhäusern. Der Bau von 20 % aller mehrgeschossigen Wohngebäude konzentrierte sich auf fünf Großstädte in Deutschland, nämlich Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main und Hannover. Das sind 27.477 Wohnungseinheiten. Auch im Bereich der Ein-und Zweifamilienhäuser liegt Berlin bei der Zahl der fertiggestellten Wohnungsbauten an der Spitze.

Fertighäuser sind im Südwesten besonders beliebt  

28% aller fertiggestellten Wohneinheiten in Deutschland sind Ein- und Zweifamilienhäuser.  Hier dominiert Bayern mit über 5.600  Einheiten vor Baden-Württemberg mit über 4.800 Einheiten. In diesem Segment spielen Fertighäuser eine große Rolle.  Rund 60% der errichteten Fertighäuser entfallen dabei auf Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Saarland und Bayern. Die Fertighausquote beträgt in dieser Region über 40% und liegt so wesentlich über dem Deutschlandschnitt.

2024 ohne Wachstum

Das Jahr 2024 wird in Deutschland zu einem weiteren Rückgang im Wohnbau von 23,4% geben und erst 2025 ist mit einer Erholung zu rechnen. Fix ist allerdings, dass es auch 2024 starke regionale Unterschiede mit Wachstumsinseln geben wird.

18/01/2024

Copyright: Interconnection, Honorarfrei zur Veröffentlichung im Rahmen der Berichterstattung über die erwähnte Studie und IC Consulting.